Question à mon Avocat en Droit de l' Immobilier à Montpellier : Le syndicat des copropriétaires est il un non professionnel ?

Les dispositions prévues aux articles L.215-1 du code de la consommation sont-elles applicables au syndicat des copropriétaires lui permettant de résilier un contrat d’entretien ménager à n’importe quel moment en dehors de la date anniversaire du contrat ?

Avant de répondre à cette question, il convient de se remémorer les dispositions de l’article L.215–1 du Code de la consommation :

            « Pour les contrats de prestations de services conclus pour une durée déterminée avec une clause de reconduction tacite, le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite. Cette information, délivrée dans des termes clairs et compréhensibles, mentionne, dans un encadré apparent, la date limite de non-reconduction.

            Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction.

            Les avances effectuées après la dernière date de reconduction ou, s'agissant des contrats à durée indéterminée, après la date de transformation du contrat initial à durée déterminée, sont dans ce cas remboursées dans un délai de trente jours à compter de la date de résiliation, déduction faite des sommes correspondant, jusqu'à celle-ci, à l'exécution du contrat.

            Les dispositions du présent article s'appliquent sans préjudice de celles qui soumettent légalement certains contrats à des règles particulières en ce qui concerne l'information du consommateur. »

 

• Le syndicat des copropriétaires peut-il être qualifié de consommateur ?

Les dispositions protectrices de cet article semblent ne viser de prime abord que les consommateurs.

Se pose alors la question de savoir si un syndicat de copropriétaires peut-il prétendre à la qualification de consommateur[1] ?

A cette question, la Cour de cassation a répondu par la négative : Cass. civ. 1^re , 14 janvier 2016, n° pourvoi 14-28.335, 14-28.336 et 14-28.337.

Cependant, l’article L.215-3 du Code de la consommation étend le bénéfice de l’article L.215-1 du même Code au non-professionnel.

L’article L215-3 du Code de la consommation dispose que : « Les dispositions du présent chapitre sont également applicables aux contrats conclus entre des professionnels et non-professionnels ».

 

• Le syndicat des copropriétaires peut-il être qualifié de non-professionnel ?

Dans le Code de la consommation, le non professionnel est défini comme : « toute personne morale qui n'agit pas à des fins professionnelles ;[2] ».

Au regard de cette notion, la jurisprudence a eu l’occasion de statuer que :

« Un syndicat des copropriétaires, n'ayant pour objet que l'entretien et la gestion de l'immeuble, se trouve dans la même position qu'un consommateur dans ses rapports avec les prestataires de services, peu important qu'il soit représenté par un syndic professionnel qui n'est qu'un exécutant et non un décideur relativement aux contrats conclus avec les fournisseurs; il en résulte que le syndicat des copropriétaires était en droit de résilier unilatéralement le contrat avant la fin de la période de reconduction, faute pour le professionnel de lui avoir délivré l'information visée au 1er al. de l'art. L. 136-1 [L. 215-1]. [3]»

La Cour de cassation a suivi cette interprétation

« La représentation d'un syndicat de copropriétaires par un syndic professionnel ne lui fait pas perdre sa qualité de non-professionnel, en sorte qu'il peut bénéficier des dispositions de l'art. L. 136-1 [L. 215-1] nonobstant cette représentation [4]».

Il a également été statué que :

« Ayant relevé que le syndic professionnel n'était pas intervenu à titre personnel mais en qualité de mandataire de chacun des syndicats de copropriétaires concernés, c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu que ces derniers devaient être considérés comme des non-professionnels pour l'application de l'art. L. 136-1 [L. 215-1 et L. 215-3] [5]».

Plus récemment encore :

Au sens de l'art. L. 136-1 [L. 215-1], dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'Ord. no 2016-301 du 14 mars 2016, le consommateur est une personne physique et le non-professionnel, une personne morale. En retenant qu'un syndicat de copropriétaires n'est pas une personne physique, il ne peut être invoqué les dispositions de l'art. L. 136-1 [L. 215-1], applicable aux seules relations entre un professionnel prestataire de services et un consommateur, alors que le texte susvisé est applicable aux non-professionnels, la cour d'appel en a méconnu les termes[6].

Conclusion :

Par conséquent, le Code de la consommation permet au syndicat des copropriétaires de résilier un contrat d’entretien ménager à n’importe quel moment en dehors de la date anniversaire du contrat sur le fondement de l’article L.215-1 et suivants du Code de la consommation.

 

[1] Le consommateur se définit comme : « toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ».

[2] Article préliminaire Code de la consommation, LOI n°2017-203 du 21 février 2017 - art. 3.

[3] Paris, 15 janv. 2014: CCC 2014, no 172, obs. Raymond.

[4] Civ. 1re, 25 nov. 2015, no 14-20.760 P: D. 2016. 234, note Tadros; RTD civ. 2016. 354, obs. Barbier; AJDI 2016. 1, note Elbaz; JCP 2016, no 260, note Dissaux; CCC 2016, no 49, obs. Bernheim-Desvaux; RJDA 2016, no 107; Gaz. Pal. 12 avr. 2016, p. 34, obs. Piedelièvre; RLDA mars 2016. 13, note Maume; Constr.-Urb. 2016, no 14, obs. Sizaire; Rev. loyers 2016. 581, obs. Guégan.

[5] Civ. 1re, 25 nov. 2015, no 14-21.873 P: D. 2016. 234, note Tadros; AJDI 2016. 518, obs. Tomasin; JCP E 2015, no 1631; CCC 2016, no 49, obs. Bernheim-Desvaux; RJDA 2016, no 107; Gaz. Pal. 12 avr. 2016, p. 34, obs. Piedelièvre; RLDA mars 2016. 13, note Maume; Constr.-Urb. 2016, no 14, obs. Sizaire.

[6] Civ. 1re, 29 mars 2017, no 16-10.007 P: Dalloz actualité, 26 avr. 2017, obs. Delpech; D. 2017. Actu. 812; JCP E 2017, no 1227; CCC 2017, no 137, obs. Bernheim-Desvaux; BRDA 2017, no 11, p. 18; Loyers et copr. 2017, no 117, obs. Lebatteux.